直融市场那些事儿

作者：世联评估 | 首发：瑞联资信平台微信公众号

2023年4月18日，世联评估集团副总经理、世联评估价值研究院院长曹亚琨女士，与中诚信国际信用评级公司结构融资部总监尤骅女士，一同受浙商银行投行RedO邀请，作为嘉宾参与以“直融市场那些事儿”为主题的线上直播会谈。

评估机构与评级机构均作为独立第三方服务机构，在资本市场中发挥着不可或缺的作用。评估机构基于自身在价值判断上的专业优势，为市场参与者夯实资本把关，为投资者提升风险防范发挥重要作用。在本次直播会谈中，两位机构代表也就此机会分别基于自身行业发展演变、工作日常、专业领域方法论及实践经验进行了分享。

充满趣味的评估工作

瑞联平台-世联评估作为国内最早一批市场化估价机构，完整参与并见证了90年代以来我国评估行业发展历程。曹亚琨女士从对估价行业发展历程及其从业要求进行简要介绍出发，与评级机构代表不约而同地提到了估价与评级都既是一门技术，又是一门艺术，指出估价工作除了基本的评估技术规范、理论与方法等，更离不开经验丰富的估价师。评估工作本身也充满了乐趣，在实践过程中能够接触不同类型的客户群体、提供多元化的服务产品、参与多样化资产类型的调研与评估。以资产证券化服务为例，从入池资产的筛选及其相关产权、运营资料分析开始，评估机构便参与其中，其后还涉及市场尽调、竞品分析等，最终形成现金流分析报告、估值评估报告。

伴随着市场需求的不断升级，评估机构在“投融建管退”全链条过程中发挥着越来越重要的作用，为各个环节提供专业评估与咨询服务。瑞联平台经过30年的发展，除了估值领域外，还逐步拓展了投后管理与咨询等服务，客户需求的变化持续促进平台不断地更新迭代产品。

评估的方法论与实操建议

针对评估工作的方法论与实操建议，曹亚琨女士做了进一步介绍。评估主要包括三大基本方法，即市场法、成本法与收益法，每个方法的原理及其适用场景则不尽相同。以收益法为例，它是应用较为广泛的一种，尤其是在资产证券化服务中，并且在公募REITs底层资产评估中被要求作为主要评估方法。通常在实践中，尽可能使用两种及以上方法进行评估，结果互为验证。

写字楼、产业园、物流园等的评估

曹亚琨女士从市场交易活动出发进行了相关讲解。近年来市场也有一些明显变化，过往大宗交易多以写字楼、综合性商业物业为主，而近两年来大宗交易增长较快的则是产业园、物流园、数据中心等，这也与国家产业结构升级发展、基础设施公募REITs发行上市息息相关。以产业园为例，产业园的定位（如：生物医药、智能装备、新能源等）非常重要，一方面其客群所属产业类型直接影响到租金收益，进而影响其估值，另一个对估值有重要影响因素则是空置率，需要分析租客的集中度对空置率的影响。比较来看，对于产业园、物流仓储等资产的评估，与写字楼评估存在一定差异，对前者需要更加关注产业链的研究。

最后，针对公募REITs发展，曹亚琨女士指出，从2021年首批公募REITs正式上市发行，世联参与首发九只中最大一单高速公路平安广州广河REIT，到今年3月发改委与证监会发文支持消费类基础设施REITs，公募REITs的产品类型得到持续丰富、发展也十分迅速，未来瑞联平台希望能够参与提供更多的专业服务。

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